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发表于 2007-12-14 12:42 资料短消息加为好友

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未婚女青年推动房价上涨

来源：新华网

　　开发商声称：“未婚女青年推动房价上涨”

　　在一个几乎开始对高房价“病急乱投医”的年代，非但政府频频开出“大药方”，各类“民间偏方”也纷纷登场。日前，房地产商冯仑开出的“未婚女青年推高房价，买房应限制在35岁以上”的偏方，引起了经济学家与房地产商的兴趣。在《财经》年会的论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮和北京市华远地产股份有限公司董事长任志强对此发表了观点。
　　几天前，万通集团主席冯仑在一次论坛上说，现在房价上涨跟需求有很大的关系，需求至少少算了50%，如果政府说有100个人要买房，实际要买房的至少有150个。之所以有这么大的住房需求，跟“未婚女青年推动房价上涨”分不开。随便问周围的未婚女青年，很多人结婚的要求就是首先要有房，至少要交得起首付，这是普遍现象。他认为，如果政府强制规定35岁才能买房，将降低对住房的需求，从而降低房价。
　　对此，陈淮认为，“未婚女青年推高房价”可能只是笑谈，但其背后有深层含义。从美国、欧洲各国和日本的情况来看，在25岁到35岁年龄段人群的个人财产中，不动产所占的比例是很低的。因为这个阶段的人群几乎没有能力买包括房产在内的不动产。即使有人买了房，也主要靠的是银行贷款。其房屋的产权实际主要是银行的债权。而35岁到45岁才是不动产扩大的年龄段。
　　陈淮说，20年前结婚要的三大件是手表、自行车和缝纫机；十多年前三大件变成了冰箱、彩电和洗衣机。今天光有彩电、洗衣机早就不行了，好多未婚女青年把有车有房列为结婚的前提条件。但也正因为20多年来人们消费水平的升级换代，才有了今天房地产业的繁荣。
　　任志强则对冯仑的看法进一步给出了解释。任志强说，有调查表明，在购买者中，20到29岁的占33%，30到35岁的占37%，这两者加起来占了购买者的70%。35岁以下人群本身并没有多大的购买力，这些买房者往往是双方老人一起帮着付首付，夫妻两人还房贷。
　　任志强还对政府调控房地产市场的一些政策表示质疑。他引用莫里哀的话说，“大部分人是死于治疗而非疫病本身”，目前对房地产市场属过度医疗。药方换来换去，但越换越不行。要想对症下药，首先要了解住房市场的真实情况。应该调查摸底，了解到底谁没房，什么人住什么样的房，而不是一上来就开方抓药。
　　任志强认为，中国房地产市场的病因在于土地供应不足，如果不从土地政策上入手，很难从根本上解决房价的问题。
　　经济学家谢国忠认为，中国房地产市场的改革取决于地方财政的改革。地方政府的财政问题不解决，房价将永远偏高，因为土地收入是地方财政的重要来源。而地方政府在城市化的进程中需要大量资金投入，这使其有抬高地价的动力。

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发表于 2007-12-14 12:50 资料短消息加为好友

冯仑：未婚女青年推动房价上涨是中国特色

　　由《中国企业家》杂志社主办的“2007(第六届)中国企业领袖年会”于2007年12月8—9日在北京中国大饭店举行。主题：繁荣时期的领导力。新浪财经独家网络支持。以下为万通集团董事局主席冯仑参加“房地产的‘资本时代’”分论坛讲话实录。

　　冯仑：我觉得很有趣，今天是礼拜天，而且不到9点大家来了这么多人讨论房地产，大家一定不是追求真理的，是来窥探真相，好象想听点真经，大家可能会很失望啊。我们在这里谈这个话题已经成为公众话题，谈了很多，谈到现在还再继续谈，可见这个领域里要看到真相和追求真理是很不容易的事情。

　　我先说一下张醒生的开场白太没有历史观点了，就像郁总和任总说的，它是儿童时候的游戏，那时5岁时候已经是这样了，现在都20多岁了，5岁穿开裆裤是天真，20岁穿开裆裤是流氓。现在老是说那时候这个那个的时候，所以你要有历史观点，任何行业，加工业、制造业在5岁的时候也是随地大小便的，那时候不是儿童自己不懂要上厕所，而是家长没有把他领到厕所，家长有责任。任何行业初期的时候，如果有不成熟，不完全是企业的问题，有社会、体制各种各样的问题。到十几岁为什么不穿开裆裤了，因为家长告诉他应该上厕所。所以随着市场经济的体制不断完善，政府说不能搞这个，大家就不搞这个，于是规范了，于是由天真走向成熟，由成熟变成体面，由体面变成任总这样的偶像。包括媒体，总是说儿童时代，那就没有历史观点。现在经过三个时代，郁总讲的非常清楚，我们已经步入了青年时代，我们已经知道怎么正衣冠、怎么样走路、怎么样跟人打交道，已经20多岁了，房地产已经20多年，进入这样一个进步和成熟的时代。

　　我们今天讲到的资本市场，资本市场是什么？相当于大姑娘出嫁，就是把你最美好的拿去给人家看，让婆婆看，过去在家里早上不起来没人看，老娘还会给你煮早饭。但婆婆就不可以了，就站在门口喊，要收拾干净。基本是资本时代，即使是大姑娘出嫁也未必生儿子。现在所有上市公司都收拾干净了，到各种地方经受投资者的眼光挑剔，经过政府部门的审核、经过客户包括网上不断的批评，最后上市了。上市以后是否意味着幸福呢？就像所有在座的男人女人出嫁、娶媳妇了幸福了么？大部分应该是“日子”，而不是“幸福”，日子就是活着，上市房地产公司依然如此。举个例子来说，大陆主业务为房地产的A股的这些公司，大概100家，今年再融资有多少呢？不到10家，不到10家融资的份额是380亿，2/3集中在三家公司身上，那也就是说100出嫁的新娘生儿子的不到10个，生大胖小子的是3个，你的份额非常小。
　　所以事实上这么多年回过头来看去年，甚至看明年，明年我估计还要少，政策又有调整，为什么调整呢？最近在前段时间网上、媒体上提出一个非常有趣的小问题，但是现在变成大话题了。我最近老开玩笑说现实生活中的确很热闹，有很多小问题变成大话题，有很多大问题变成小话题。比如某女明星走光了，全国人民像过年一样天天议论，这就是小话题变成大话题，成为报纸的头条。老太太吃不上饭，多大的问题啊，却成了小话题。比如有一两家公司再融资超过100亿，于是有记者或者其他热心人描绘了一下，就说资本市场上圈钱、捂地、囤地、捂盘、涨价，涨价以后暴利、暴利以后资本市场再圈钱，这就是典型的小问题大话题，为什么呢？刚才任总讲了，再融资1000亿，在整个房地产投资当中不到10%，不到5%。在这个5%里能够按照刚才说的可能就是个别是不是有，占多小的份额，典型的小问题变成大话题，大话题以后明年房地产再融资基本上不能嫁了，已婚青年要计划生育了，已经怀孕的要做流产了。整个的日子要进入资本市场现在也是小荷才露尖尖角，刚才开始的时候，不能变成大话题，都是小问题。刚才讲了几个数字，明年即使是进入资本市场的企业本身可能的再融资机会也微乎其微在A股，A股市场部好反应在香港也会反映，最近碧桂园在上市，所以很快便成了所谓进入资本市场无非是上市的地产公司，实际上明年也都要计划生育。主要是明年练身材，结构性调整就是练身材，生儿子明年要慢了。

　　青年20多岁了，已经知道怎么文明来做房地产、怎么知道规范进入市场参与合理、理性的竞争，我们都懂了，而且我们在资本市场也经历了各种投资者的教育，经过了政府的监管提示和督促，这方面都有很大进步。即使这样，我也提醒大家，也未必结婚了一定能生儿子，一定还是要锻炼身体，保住自己的容颜，争取以后的机会，慢慢把日子过下去。

　　主持人：感谢冯总用大家都懂的原则，我要澄清一下，我说的是网上说的。

　　冯仑：我讲现在一个现象，“未婚女青年推动上涨”，是统计局没有统计进去的事情。我们现在房价上涨跟需求有很大的关系，至少少算了50%，如果政府说有100个人要买房，实际要买房至少有150个。我做过很多随机的调查，不完全统计，年轻女孩，没有房子嫁不嫁，90%的女性没有房子是不嫁的，待嫁的年龄25岁到30岁，把买方的年龄大大提前了。另外现在是独生子女，这些女性也是独生子女，最后6个人凑首付，两个人供房贷，是中国目前的现实，所以给待娶的男孩子压力非常大。几个小姑娘说最低最低男孩要有首付能力。

　　主持人：是不是意味着提高首付的支付标准会造成更多人找不到对象？

　　冯仑：的确如此，但适婚人群有话语权，所以给市场感觉巨大的不满，这个东西也是小问题大话题。如果说我们假定政府强制规定35岁才能买房，这个问题就解决了，25岁要买房，在全世界都很难，而按照25岁收入的统计，他们是买不起房的。第二中国人的财产关系不是以个人为单位做理财的，而是以家庭，家族。一个人在中国，只要一个家族挣钱买几套房，至少买3到5套，给你老娘买了，能不给丈母娘买么？而这些人统计上都是买不起房的，但事实上都买了。这样特殊的财产管理和西方不一样，西方不可能给子女买房。所以这些东西都是统计局报表上不统计的，所以我叫“未婚女青年推动房价上涨”，我们要看中国社会的情况以及我们的文化、传统，以及当年计划经济的政策造成今天需求结构，而不是按统计数据看的，需求比统计数据至少多一半，还是非常善意关心未婚男女青年的。

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未婚女青年推动房价上涨，是真理还是谎言？

国人都知道，当今的房价一直是高居不下，国家的多次调控都没有产生实质性的效果，只能把过快的增长变地放缓了，总体来说还是一个涨。
近日广东的房价尤其是深圳的房价有了向下的趋势，让人觉得楼市的调整期已经来临，原因两方面：一是按揭压缩政策，降低了消费者的购房能力，从而减少和延缓了自住型的购房行为；减少了投资资金，降低了投资收益率，从而有效抑制了投资型的房地产需求；其次，由于最近这一波的房价快速上升主要是投资型需求所推动，资金的紧缩和房价上升趋势的中断必然导致抛售压力增大。需求的减少和供给的增大，必然导致价格调整。
中国人很多，对于住房的需求不在是满足于现状，有房子成为了年轻女性找对象的首要条件，没有房子根本就没有谈恋爱的权利，房子成为了横亘在年轻男女面前的一道障碍。结婚就要买房，而且消费群体长期存在，目前的房地产市场对于长远的预期还是不错的，就有了“我们现在房价上涨跟需求有很大的关系，至少少算了50%，如果政府说有100个人要买房，实际要买房至少有150个”的论断。既然买房子的人那么多，至少还少算了50%，那么有着隐性的消费群体的存在，就会给开发商带来丰厚的利润，那么从长远的角度看还是供给小于需求，房价上涨是大势所趋的，在市场经济的杠杆下，这个命题是成立的，可以推出未婚女青年就是房价上涨的动力所在。
表面看这命题成立，但却经不起推敲，隐性群体是存在，很多人都有买房的意愿这也不假，房屋的价值就是满足人们最基本的生活需求，要想做到人人有其屋那是国家应当满足人们的需求，虽然房子从福利分房过渡到货币化分房，进行了改革，但基本宗旨是没有改变的。现在的房价如坐飞机一般扶摇直上，没有丝毫刹车的痕迹，其实已经违背了经济的规律，按照目前25岁的人的工资水平，参照目前的房屋价格，如果没有家里人的帮忙，不可能独立买房子成家立业，未了买房子只有推迟结婚的年龄了。那么多人买不起房子，而房价却在不停得上涨，二者的矛盾油然而生，需求的群体很大，但买不起房子的人还是居多，一味提高房价，增加本市的GDP的水平，只是给自己脸上贴金，为了自己的政绩，百姓买不起房子跟他是没有关系的。
既然每年都有很多结婚的女青年，对于房子的需求也是很大的，有很多人都是跟父母住在一起的，没有独立买房子的经济基础，对于女青年是房价上涨的动力一说理由就不太充分了，只是一个伪命题，不攻自破。
看看提出这个命题的人是谁，是开发商，他们的目的就是为涨价找一个合理的借口，在冠冕堂皇的大谈一气，为借口找出N个理由来证实，目的就有一个就是利润的最大化，一切的涨价都是由老百姓来买单，这个冤大头真是人人都欺负，没有好处，只有默默的承受。
其实房价的上涨有着多方面的因素，就目前来说还是供大于求的，开发商囤积土地和房屋，等着买高价，都是有个利字在作怪，都说房地产是暴力的行业，一点不为过。当涨价的泡沫破碎的那一刻，该是我们平民百姓人人有起屋的时候了。

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