签合同时要注意些什么？ - 『城市生活』 - 会师楼中国甘肃白银会宁人家在线论坛

添加马甲

请在下面输入您的马甲帐号信息, 然后点击 "添加" 按钮. 马甲信息添加后不能修改, 如果您修改了马甲的密码或安全提问, 请删除这个马甲并重新添加.
注意，每添加一个马甲收取工本费 200 金钱

用户名
密码

安全提问
回答

附加设置	将正在使用的帐号添加为正在添加的马甲账号的马甲

会师楼 » 『城市生活』 » 签合同时要注意些什么？

‹‹ 上一主题 | 下一主题 ››

41 1/5 1 2 3 4 5 ››

丁香花

进士

UID 97
精华 2
积分 4098
帖子 1041
威望 322
金钱 1559
贡献 3
阅读权限 20
注册 2007-7-30
状态离线

楼主

大中小

使用道具

发表于 2011-6-24 23:10 资料短消息加为好友

分享到：

签合同时要注意些什么？

房子看好了，房款备齐了，就差一纸合同，这桩买卖就可以达成了。“既然购房合同如此重要，那么签订时要注意些什么呢？”这是一个购房者普遍知之甚少却又相当关心的问题。
“在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时购买者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。”浙江华顶律师事务所律师林兴提醒购房者，在签订《商品房买卖合同》之前，应把握几个专业关键词，对合同条款进行仔细阅读、理解，必要时可向专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
关键词一：房屋面积
“房屋建筑面积、公摊面积和使用面积是买房时极为重要的内容，发生纠纷时的依据就是购房人与开发商签订的购房合同。”在签订合同前，应详细了解房屋的公摊面积标准及其主要构成。
事实上，公摊面积的大小是有法可依的，但是具体计算比较复杂，购房者可以要求开发商承诺使用面积的比例，并写入合同中作为依据。“比如约定房屋交付时，套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。”
关键词二：房屋质量
“房子不是经过专门机构验收合格的吗？怎么还会有质量问题呢？”在很多购房人看来，商品房竣工后已经过主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。
商品房竣工验收多是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订的，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
同时，“两书”可以作为商品房购销合同的补充约定，其中具体的保修期限也可以由双方协商约定，因为法律规定的时间年限是最低限度，购房者可以根据自己的情况，向开发商要求加长某些部位的保修时间。而那些购买所谓“尾房”的消费者，更要切记将保修期限的起始日期约定清楚。
关键词三：产权登记
商品房买卖合同中关于“产权登记”的条款主要是要求双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。
据了解，按照相关规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。“购房者应力争在合同中，将开发商为购房者办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。”林律师表示，如果此期限时间过长，譬如超过365天，则表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证将会有很大影响。
关键词四：违约责任
“违约责任”主要包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。
“购房者在签订合同时，应特别注意‘不可抗力’在合同中是如何界定的。”林律师认为，虽然房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述，但销售方也不能把开发商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。
此外，目前开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。“这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够。”林律师建议，购房者应争取提高该比例，最大限度维护自己的权益。
■相关法规：
《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。”
《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”
《民法通则》第一百五十三条规定：“‘不可抗力’，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。”

　　文章来源: 中国网